Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Das Sachwertverfahren wird vor allem bei Immobilien verwendet, die selbstgenutzt werden und nicht zur Renditeerzielung dienen, wie z.B. selbstgenutzte Objekte (Einfamilienhäuser). Die Berechnung bei dieser Art der Immobilienbewertung basiert deswegen nicht auf der Bewertung von erzielbaren Erträgen, sondern auf Grundlage von Herstellungskosten.

Der Immobilienwert besteht im Wesentlichen aus zwei Bausteinen. Auf der einen Seite wird der Grundstückswert auf Basis des Bodenrichtwertes bestimmt und auf der anderen Seite auf Basis der auf dem Grundstück bestehenden Bebauung unter Berücksichtigung seiner Restnutzungsdauer. Ohne sorgfältige Ermittlung beider Komponenten kann ein Verkehrswert, Marktwert oder Beleihungswert nicht belastbar berechnet werden.

Ziel einer substantiierten Grundstücks- und Immobilienbewertung ist es, den Verkehrswert, Marktwert oder Beleihungswert eines Grundstückes bzw. einer Immobilie in einem Gutachten zu bestimmen. Im Wertgutachten wird also der Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Bewertungsstichtag festgelegt.

• Vollständige Baupläne inkl. Baubeschreibung
• Lageplan
• Aktueller Grundbuchauszug
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Ggfs. Wertgutachten
• Energieausweis
• Baulastenauskunft
• Altlastenauskunft
• Mietverträge
• Teilungserklärung (ETW)
• Bilder vom Objekt
• Sanierungen/Modernisierungen der letzten Jahre
• Nachweis Gebäudeversicherung

Die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie bezeichnet die durchschnittliche Lebenserwartung einer Immobilie zum Zeitpunkt der Erbauung.
Die Restnutzungsdauer ist die Lebensdauer, die eine Immobilie ohne wesentliche Modernisierungen noch genutzt werden kann.

Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den drei Abteilungen (I, II, III)
Abteilung I: hier steht der Eigentümer des Grundstücks
Abteilung II: hier stehen Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück lasten
Abteilung III: hier sind Grundschulden und Hypotheken notiert

Zur Ermittlung des Wertes von Grundstücken bei der Immobilienbewertung stehen verschiedene Wertermittlungsverfahren zur Auswahl, die einzeln oder kombiniert angewendet werden können: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren anzuwenden ist, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab.

Ein Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt bzw. des Kreises erstellen den Grundstücksmarktbericht aufgrund der tatsächlichen Kauffälle eines vergangenen Jahres. In NRW sind diese beispielsweise unter www.boris.nrw.de veröffentlicht. Hierbei ist besonderer Wert auf die textlichen Ergänzungen zu legen, da der angegebene Wert auf ein durchschnittliches Grundstück berechnet wird und selten 1 zu 1 auf Ihr Grundstück passt.

Grundstücksgleiche Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Hierzu gehören z.B. Wohnungs- und Teileigentum, Erbbaurechte und Schiffseigentum.

Das Ertragswertverfahren ist in § 17 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV normiert. Es wird vor allem bei Immobilien verwendet, die als Renditeobjekte genutzt werden. Dazu zählen alle Immobilien, bei denen nicht die Selbstnutzung, sondern die Ertragserzielung im Vordergrund stehen, wie z.B. vermietete Mehrfamilienhäuser.

Beim Vergleichswertverfahren nach § 15 ImmoWertV wird für die Immobilienbewertung ein Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Hierbei werden die Kaufpreise solcher Grundstücke herangezogen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.